Quanto custa um consórcio de imóvel: a conta que a simulação não mostra

Um consórcio de imóvel custa o crédito mais quatro componentes: taxa de administração, fundo de reserva, seguro e, se você ofertar, o lance, que é antecipação do que você já deve e não custo extra. O crédito é corrigido por índice ao longo do plano, e a taxa e o fundo incidem sobre ele, não sobre a parcela. Por isso o custo real se mede em reais somados ao longo de todo o prazo, não pelo valor da prestação.

A parcela é só o resultado de uma divisão: crédito mais custos do grupo, divididos pelo número de meses. Duas propostas com a mesma parcela podem ter custos totais muito diferentes, porque a composição muda. E existe um custo que nenhuma simulação mostra, o tempo até a contemplação, que costuma ser a maior linha da conta para quem paga aluguel enquanto espera.

Este texto explica cada componente, onde ele aparece no contrato e o que ele significa na prática. Não há simulação aqui (para isso existe o simulador de consórcio imobiliário), nem indicação de administradora, nem número mágico. Qualquer número apresentado fora do seu contrato real seria ilustração, não informação.

O que você paga, linha por linha

Um consórcio de imóvel tem, tipicamente, cinco componentes. Os dois primeiros todo mundo conhece. Os três seguintes são os que fazem a conta final divergir do que se imaginava.

1. O crédito

É o valor da carta, quanto você poderá usar para comprar o imóvel quando for contemplado. É a base de tudo: os percentuais dos outros componentes incidem sobre ele, não sobre a parcela.

Um detalhe que passa despercebido: o crédito costuma ser corrigido periodicamente, normalmente por um índice ligado à construção civil. Isso protege seu poder de compra ao longo de anos, porque um crédito fixo perderia valor frente ao preço dos imóveis. Mas a correção também sobe a parcela. Não é taxa escondida. É o mecanismo que impede a carta de encolher. Ainda assim, precisa entrar no seu planejamento de fluxo, porque a parcela do ano cinco não é a do ano um.

2. A taxa de administração

É a remuneração da administradora pelo serviço de gerir o grupo: cobrança, assembleias, contemplações, garantias, prestação de contas ao Banco Central.

É o componente que mais varia entre propostas, e o mais importante de comparar, como detalha o texto sobre taxa de administração do consórcio. Duas armadilhas na leitura:

• É percentual sobre o crédito, diluído no plano. Uma taxa apresentada como número pequeno pode representar bastante dinheiro quando aplicada sobre o valor da carta ao longo de todo o prazo. Sempre converta para reais antes de comparar.
• Prazo diferente muda tudo. A mesma taxa distribuída em prazos diferentes produz parcelas diferentes. Comparar parcela sem comparar prazo não compara nada.

O contrato precisa informar o percentual e a forma de cobrança. Se você não encontrar essa informação de forma explícita, isso por si só é resposta.

3. O fundo de reserva

É uma reserva coletiva do grupo, para cobrir inadimplência e imprevistos e garantir que as contemplações continuem acontecendo mesmo se alguém parar de pagar. Não é lucro da administradora, como detalha o texto sobre fundo de reserva do consórcio.

O que quase ninguém sabe: o saldo não utilizado costuma ser devolvido aos participantes no encerramento do grupo, conforme o contrato. Não é dinheiro perdido. É dinheiro imobilizado por anos. A diferença entre as duas coisas importa no seu cálculo, e importa menos no seu bolso hoje.

4. O seguro

Geralmente é prestamista, ou seja, quita o saldo em caso de morte ou invalidez do titular. Às vezes há também cobertura patrimonial após a compra. É cobrado dentro da parcela.

Vale a pena olhar duas coisas: qual é exatamente a cobertura, e se ela é obrigatória ou opcional no seu contrato. Seguro que protege a família de herdar uma dívida tem valor real. Seguro contratado sem que ninguém explicasse o que cobre é custo que você paga sem saber o que comprou.

5. O lance

Aqui está a maior confusão do produto, e ela merece precisão: lance não é custo adicional. É antecipação de pagamento.

Quem dá lance está oferecendo pagar antes uma parte do que já devia, e usa isso para concorrer por uma contemplação mais cedo. O dinheiro do lance abate o saldo devedor ou reduz as parcelas seguintes, conforme a regra do grupo.

O que o lance faz de verdade é transformar liquidez em posição na fila. Você troca dinheiro disponível hoje por uma chance maior de ser contemplado antes. Se essa troca vale a pena depende inteiramente de duas coisas que não estão no contrato: quanto aquele dinheiro rende no seu bolso e quanto vale, para você, antecipar a compra.

Uma coisa que ninguém pode prometer: que um lance específico será contemplado. As regras variam por grupo, a concorrência varia por assembleia, e qualquer afirmação de "com esse lance você é contemplado em X meses" é, na melhor das hipóteses, um chute apresentado como certeza.

O custo que não aparece em lugar nenhum

Há um sexto componente, e ele não está no contrato: o tempo até você ter o imóvel.

Se o seu objetivo é morar, cada mês sem a carta é um mês de aluguel pago. Se o objetivo é renda, cada mês sem o imóvel é um mês sem receber locação. Esse valor não aparece em nenhuma simulação, mas é dinheiro real saindo, e é, quase sempre, a maior linha da conta.

É também por isso que decidir entre consórcio ou financiamento apenas pelo custo total é uma comparação incompleta. São produtos com perfis de tempo diferentes:

Nenhuma coluna é vencedora. Financiamento resolve tempo e cobra juros por isso. Consórcio troca previsibilidade de prazo por um custo do dinheiro diferente. Qual faz sentido depende do seu prazo, do seu fluxo e do que você faria com o dinheiro enquanto espera.

Quando não faz sentido

Sendo direto, porque a lista honesta é mais útil que o argumento de venda:

• Você precisa do imóvel em data certa. Casamento, mudança de cidade, escola do filho. Contemplação não tem data, então o produto não atende ao requisito. Uma carta contemplada, em que a contemplação já aconteceu, é outra conversa, com outro custo.
• A parcela aperta o orçamento hoje. Ela vai ser corrigida. Se já pesa no primeiro ano, vai pesar mais. A meia parcela alivia o começo, mas desloca a diferença para depois.
• Você não tem clareza sobre o imóvel. Carta contemplada tem prazo de uso. Descobrir o que comprar depois de contemplado é pressa na pior hora, como mostra o que fazer depois de contemplado.
• A reserva de emergência não existe. Comprometer fluxo por anos sem colchão transforma qualquer imprevisto em desistência, e desistir do consórcio no meio tem custo.

O que perguntar antes de assinar

Cinco perguntas. Se alguma não tiver resposta clara e por escrito, não assine.

1. Qual o percentual da taxa de administração, e quanto isso dá em reais ao longo do plano inteiro?
2. Qual índice corrige o crédito, e com que periodicidade?
3. O fundo de reserva é devolvido no encerramento? Em que condições?
4. Quais são as modalidades de lance neste grupo, e como é a regra de desempate?
5. O que acontece se eu precisar desistir no ano dois? E no ano cinco?

A quinta é a que mais revela. Desistência tem regra, tem prazo e tem custo, e a forma como ela é explicada diz muito sobre quem está do outro lado da mesa.

O ponto

Consórcio não é bom nem ruim. É um instrumento com um perfil específico: troca previsibilidade de prazo por um custo do dinheiro diferente do financiamento. Para quem tem tempo e não tem pressa, pode ser adequado. Para quem tem data marcada, não é. As vantagens do consórcio de imóvel são reais, mas só valem dentro desse perfil.

O erro não é escolher consórcio. O erro é escolher sem ter feito a conta inteira, e a conta inteira tem cinco linhas no contrato e uma sexta que só existe na sua vida.