Quanto custa operar um imóvel de temporada

A diária que aparece no anúncio é receita bruta. Entre ela e o dinheiro que entra na sua conta existe uma lista de custos que raramente aparece numa conversa de venda, e é essa lista que define se o imóvel dá resultado.

Nenhum dos itens abaixo é opcional. Todos existem em qualquer operação de temporada, em qualquer cidade.

A lista

Comissão da plataforma

Cobrada sobre cada reserva. O percentual varia por plataforma e por modelo de cobrança, e algumas cobram do hóspede, outras do anfitrião, outras dividem. Confira qual modelo se aplica ao seu anúncio, porque muda a receita líquida.

Limpeza

O custo mais subestimado, porque ele é por estadia, não por mês. Um imóvel com muitas reservas curtas tem mais limpeza que um com poucas reservas longas, mesmo com a mesma ocupação total.

Isso cria um efeito contraintuitivo: aumentar a taxa de ocupação com estadias curtas nem sempre aumenta o lucro na mesma proporção.

Contas de consumo

No short stay, energia, água, gás e internet são do proprietário. Hóspede em férias usa ar-condicionado sem parar, e a conta reflete isso.

Vale orçar pelo consumo de alta temporada, não pelo consumo de um morador comum.

Condomínio e IPTU

Saem todo mês, com ou sem hóspede. São os custos que transformam mês vazio em mês negativo.

Alguns condomínios cobram taxa adicional para unidades de temporada. Verifique antes.

Enxoval e reposição

Roupa de cama, toalha, louça, utensílio, eletrodoméstico pequeno. Temporada desgasta muito mais rápido que moradia, e o item some, quebra ou mancha com frequência.

O jeito correto de tratar isso é como percentual da receita reservado desde o primeiro mês, e não como imprevisto. Não é imprevisto: é certeza com data desconhecida.

Manutenção e pequenos reparos

Chuveiro, torneira, fechadura, pintura de retoque. Num imóvel de temporada, o reparo precisa acontecer rápido, porque tem hóspede chegando. Urgência custa mais caro que planejamento.

Administração

Se você não vai operar pessoalmente, alguém vai, e cobra por isso. Empresas de gestão de temporada trabalham com percentual da receita, e o percentual varia bastante conforme o escopo, entre só anunciar e cuidar de tudo.

Se você vai operar pessoalmente, some seu tempo. Check-in às onze da noite, hóspede sem água quente no domingo e limpeza de última hora são parte do trabalho, não exceção.

Impostos

Receita de locação é tributável. A forma de apuração depende da sua situação, e a diferença entre fazer certo e fazer errado aparece na declaração, não no extrato.

Esta é a linha em que vale pagar contador em vez de seguir palpite de fórum.

Vacância

Não é custo, é ausência de receita, mas entra na mesma conta. Um imóvel com ocupação de sessenta por cento passa quatro meses do ano sem receber, com todos os custos fixos correndo.

Como usar isso

Some tudo, subtraia da receita bruta anual realista e divida pelo capital total investido, incluindo aquisição, escritura, ITBI, mobília e reforma. O número que sai é o retorno, e ele costuma ser bem diferente do que a conta de guardanapo sugeria.

Depois faça a mesma conta com a ocupação vinte por cento menor. Se o resultado continuar aceitável, o plano tem margem. Se virar negativo, o plano depende de tudo dar certo, e negócio que depende de tudo dar certo não é investimento.

O ponto

Nada aqui torna a locação por temporada ruim. Ela pode ser um bom negócio, e é para muita gente.

O que a torna ruim é entrar com a expectativa formada sobre receita bruta e descobrir os custos depois. A lista acima não é longa por acaso: ela é o motivo pelo qual duas pessoas com imóveis parecidos, na mesma rua, chegam a resultados completamente diferentes.