Quanto custa operar um imóvel de temporada

Operar um imóvel de temporada custa nove linhas recorrentes, além do próprio imóvel: comissão da plataforma, limpeza, contas de consumo, condomínio e IPTU, enxoval e reposição, manutenção e pequenos reparos, administração, impostos e vacância. A diária que aparece no anúncio é receita bruta. O que entra na sua conta é ela menos essa lista, e é essa diferença que define se o imóvel dá resultado.

Não existe um valor único, porque o peso de cada linha depende da cidade, do tamanho do imóvel, da ocupação e de quem faz a gestão. O que não muda é a lista: nenhum item é opcional, e todos existem em qualquer operação de temporada, em qualquer cidade. O que muda de cidade para cidade é a receita, e é por isso que onde o short stay funciona vem antes desta lista.

A lista

Comissão da plataforma

Cobrada sobre cada reserva. O percentual varia por plataforma e por modelo de cobrança, e algumas cobram do hóspede, outras do anfitrião, outras dividem. Confira qual modelo se aplica ao seu anúncio, porque muda a receita líquida.

Limpeza

O custo mais subestimado, porque ele é por estadia, não por mês. Um imóvel com muitas reservas curtas tem mais limpeza que um com poucas reservas longas, mesmo com a mesma ocupação total.

Isso cria um efeito contraintuitivo: aumentar a taxa de ocupação com estadias curtas nem sempre aumenta o lucro na mesma proporção.

Contas de consumo

No short stay, energia, água, gás e internet são do proprietário. Hóspede em férias usa ar-condicionado sem parar, e a conta reflete isso.

Vale orçar pelo consumo de alta temporada, não pelo consumo de um morador comum.

Condomínio e IPTU

Saem todo mês, com ou sem hóspede. São os custos que transformam mês vazio em mês negativo.

Alguns condomínios cobram taxa adicional para unidades de temporada. Verifique antes.

Enxoval e reposição

Roupa de cama, toalha, louça, utensílio, eletrodoméstico pequeno. Temporada desgasta muito mais rápido que moradia, e o item some, quebra ou mancha com frequência.

O jeito correto de tratar isso é como percentual da receita reservado desde o primeiro mês, e não como imprevisto. Não é imprevisto: é certeza com data desconhecida.

Manutenção e pequenos reparos

Chuveiro, torneira, fechadura, pintura de retoque. Num imóvel de temporada, o reparo precisa acontecer rápido, porque tem hóspede chegando. Urgência custa mais caro que planejamento.

Administração

Se você não vai operar pessoalmente, alguém vai, e cobra por isso. É a situação de quem decide comprar imóvel no Brasil morando fora. Empresas de gestão de temporada trabalham com percentual da receita, e o percentual varia bastante conforme o escopo, entre só anunciar e cuidar de tudo.

Se você vai operar pessoalmente, some seu tempo. Check-in às onze da noite, hóspede sem água quente no domingo e limpeza de última hora são parte do trabalho, não exceção.

Impostos

Receita de locação é tributável. A forma de apuração depende da sua situação, e a diferença entre fazer certo e fazer errado aparece na declaração, não no extrato.

Esta é a linha em que vale pagar contador em vez de seguir palpite de fórum.

Vacância

Não é custo, é ausência de receita, mas entra na mesma conta. Um imóvel com ocupação de sessenta por cento passa quatro meses do ano sem receber, com todos os custos fixos correndo. É o custo de vacância descrito em como analisar um imóvel de renda.

Como usar isso

Some tudo, subtraia da receita bruta anual realista e divida pelo capital total investido, incluindo aquisição, escritura, ITBI, mobília e reforma. O número que sai é o retorno, e ele costuma ser bem diferente do que a conta de guardanapo sugeria. Se existe parcela, o passo seguinte é ver quanto o short stay cobre da parcela, e se a compra for por consórcio, o simulador de consórcio imobiliário dá a parcela para essa comparação.

Depois faça a mesma conta com a ocupação vinte por cento menor. Se o resultado continuar aceitável, o plano tem margem. Se virar negativo, o plano depende de tudo dar certo, e negócio que depende de tudo dar certo não é investimento.

O ponto

Nada aqui torna a locação por temporada ruim. Ela pode ser um bom negócio, e é para muita gente.

O que a torna ruim é entrar com a expectativa formada sobre receita bruta e descobrir os custos depois. A lista acima não é longa por acaso: ela é o motivo pelo qual duas pessoas com imóveis parecidos, na mesma rua, chegam a resultados completamente diferentes.