Consórcio imobiliário vale a pena? A resposta honesta, com a conta

Consórcio imobiliário vale a pena para quem tem prazo, uma parcela que cabe com folga e uma reserva de emergência separada. Nesse perfil, ele costuma custar bem menos que um financiamento, porque não há juros, só taxa de administração e as outras taxas do grupo.

Não vale a pena para quem precisa do imóvel em data certa, para quem paga um aluguel alto e não tem nada para ofertar de lance, e para quem já sente a parcela apertar no primeiro mês. O motivo é um só: ninguém sabe quando a sua contemplação vai sair, e não existe garantia de prazo. O resto deste texto é a conta que sustenta essas duas frases.

Consórcio imobiliário vale a pena para quem?

Antes dos números, o perfil. Se você se reconhece na coluna da esquerda, o consórcio merece uma simulação séria. Se se reconhece na da direita, ele provavelmente vai te frustrar.

Repare que nenhuma linha fala da administradora ou da taxa. Elas importam, e muito, mas só depois que o perfil encaixa. Taxa baixa não salva um consórcio contratado por quem tinha pressa.

A conta: o mesmo imóvel por três caminhos

Para comparar com honestidade, vamos usar o mesmo imóvel de R$ 300 mil nos três caminhos. Os números são ilustrativos, baseados no exemplo do próprio site, e servem para mostrar a ordem de grandeza, não para prever o seu caso.

Financiamento. Você dá R$ 60 mil de entrada e financia R$ 240 mil a 11% ao ano, em 360 meses. Na tabela Price, a parcela fica perto de R$ 2.190, sem contar seguros. Somando a entrada, você paga cerca de R$ 849 mil ao longo de 30 anos. No SAC, a primeira parcela passa de R$ 2.760 e vai caindo, e o total com a entrada fica perto de R$ 678 mil. Em troca, a chave vem logo após a aprovação.

Consórcio. Uma carta de R$ 300 mil em 200 meses, com parcela de R$ 922,50 até a contemplação e R$ 1.845,00 depois. A parcela cheia vezes 200 meses dá cerca de R$ 369 mil: o crédito mais as taxas do grupo, em valores de hoje. A carta e a parcela são corrigidas ao longo do tempo, então os valores nominais sobem, mas sobem juntos. A diferença: você não sabe em que mês terá a carta na mão.

Juntar dinheiro. Você guarda R$ 1.845 por mês, o mesmo valor da parcela cheia, numa aplicação que rende 6% ao ano já descontado o imposto (taxa ilustrativa). Se o imóvel não subisse de preço, você chegaria aos R$ 300 mil em cerca de 10 anos. Mas imóvel sobe. Com um reajuste ilustrativo de 5% ao ano, o alvo anda junto e você só alcança o preço em quase 19 anos.

A tabela mostra a troca em uma linha: o financiamento cobra caro pelo tempo, o consórcio cobra menos e tira de você a certeza da data, e juntar dinheiro não cobra taxa nenhuma, mas costuma ser o caminho mais lento. A comparação completa entre os dois primeiros está em consórcio ou financiamento, e a do consórcio com a aplicação está em consórcio ou poupança.

O que a tabela não mostra: o aluguel enquanto você espera

O custo que decide a conta não aparece em nenhuma simulação: é o aluguel que você paga até ter o imóvel.

Imagine um aluguel de R$ 1.500 por mês. No financiamento, ele acaba logo. No consórcio, ele continua até a contemplação. Se a carta sair no mês 24, foram R$ 36 mil de aluguel. Se sair no mês 96, foram R$ 144 mil. E juntando dinheiro por quase 19 anos, o aluguel passaria de R$ 330 mil, sem contar os reajustes do contrato de locação.

É por isso que o mesmo consórcio pode ser ótimo para uma pessoa e ruim para outra. Para quem mora de favor ou em imóvel próprio, o tempo de espera custa pouco. Para quem paga aluguel alto, cada mês sem a carta pesa. O lance existe justamente para tentar encurtar essa espera, e mesmo assim sem garantia de resultado em nenhuma assembleia.

Onde o consórcio costuma decepcionar

Quem se arrepende de um consórcio quase nunca reclama da taxa. Reclama de uma destas quatro coisas:

1. Contratou esperando contemplação rápida. Alguém prometeu, ou deu a entender, que a carta sairia logo. Não existe garantia de prazo, nem por sorteio, nem por lance.
2. A parcela ficou pesada. A parcela é corrigida todo ano junto com a carta. Se já apertava no começo, aperta mais depois. A meia parcela alivia o início, mas joga a diferença para a frente.
3. Não leu as taxas. Taxa de administração, fundo de reserva e seguro mudam o custo final. Antes de assinar, vale entender quanto custa um consórcio de imóvel linha por linha.
4. Foi contemplado sem saber o que comprar. A carta tem prazo e regras de uso, e a análise de crédito acontece de novo na contemplação. Quem chega lá sem imóvel escolhido decide com pressa, como mostra o que fazer depois de contemplado.

E se você precisa do imóvel agora?

Então o consórcio comum, que ainda vai disputar assembleias, não resolve o seu problema. As saídas honestas são duas: o financiamento, que entrega a chave cedo e cobra juros por isso, ou uma carta de crédito contemplada, que já passou pela contemplação e chega com outro custo, que precisa ser comparado com calma.

Não existe um quarto caminho que entregue o imóvel rápido e barato ao mesmo tempo. Quem oferecer isso está vendendo, não explicando.

Uma lista para decidir em cinco minutos

Responda com sim ou não:

1. Consigo esperar alguns anos pelo imóvel sem que a minha vida trave?
2. A parcela cheia cabe hoje com folga, mesmo que suba um pouco por ano?
3. Tenho reserva de emergência que não vou usar como lance?
4. Sei o que quero comprar quando a carta sair, ou vou descobrir até lá?
5. Entendi que a contemplação pode vir no primeiro ano ou no último, e que ninguém garante o mês?

Cinco "sim": o consórcio merece uma simulação séria, e o simulador de consórcio imobiliário mostra a parcela de um cenário na hora. Dois ou mais "não": provavelmente não é o seu momento, ou o seu instrumento. Se ficou no meio do caminho, o diagnóstico patrimonial ajuda a organizar o objetivo e o prazo antes de olhar qualquer produto.

O ponto

Consórcio imobiliário vale a pena quando o tempo joga a seu favor ou, pelo menos, não joga contra. Ele troca juros por espera. Se a espera custa pouco para você, a troca costuma ser boa. Se cada mês de espera custa um aluguel alto, a conta muda, e só fazendo ela com os seus números dá para saber para que lado.